In un quarto di secolo il peso dell’affitto sul reddito di un lavoratore è più che raddoppiato. Mentre famiglie e giovani rinunciano a progetti di vita, una parte del mercato immobiliare continua a trasformare un bisogno primario in una rendita sempre più scollegata dalla realtà economica. E la politica osserva senza affrontare le cause del problema.
La casa non è un bene qualsiasi
C’è un punto che nel dibattito sugli affitti viene sistematicamente aggirato: la casa non è un bene qualsiasi. Non è un investimento come un altro. Non è un prodotto di consumo che si può comprare o lasciare sullo scaffale. La casa è un bisogno primario.
E quando un bisogno primario diventa terreno di rendita, il problema non è più soltanto economico. Diventa sociale e politico.
Nell’Alto Vicentino la sproporzione è evidente. Prima dell’euro, un appartamento tricamere di circa 120 metri quadrati poteva essere affittato per 350-400 mila lire al mese, a fronte di stipendi medi attorno al milione e mezzo di lire. L’affitto assorbiva circa un quarto del reddito. Oggi un tricamere viene facilmente proposto a 900 euro al mese. Un bicamere, che per una famiglia di quattro persone significa già ridurre lo spazio abitativo disponibile, cambia poco.
A fronte di stipendi netti spesso compresi tra i 1.400 e i 1.700 euro, il solo canone di locazione assorbe ormai tra il 50% e il 65% del reddito di un lavoratore medio. Ma il canone è soltanto il punto di partenza. Spese condominiali, energia elettrica, gas, acqua, Tari, internet e tutte le altre voci collegate all’abitare portano facilmente il costo reale della casa oltre i 1.100-1.200 euro mensili.
In altre parole, una quota che negli anni Novanta si collocava attorno al 25% del reddito oggi supera abbondantemente la metà ancora prima di considerare alimentazione, trasporti, scuola, sanità e tutte le altre spese necessarie per vivere.
Questa non è una normale dinamica di mercato. È la conseguenza di un mercato che opera su un bisogno al quale nessuno può rinunciare.
Chi deve abitare da qualche parte non può rinunciare a una casa come rinuncia a una vacanza o a un’automobile nuova. Può soltanto accettare condizioni sempre più gravose, rinviare progetti di vita o consumare i propri risparmi. Qui sta il cuore della questione: il proprietario non vende un lusso. Affitta una necessità. E quando una necessità viene prezzata fino ad assorbire metà del reddito di una famiglia, siamo davanti a una rendita che sfrutta una posizione di forza. Chiamiamola con il suo nome: speculazione.
Quando la morosità diventa inevitabile
Naturalmente esiste anche il problema della morosità. È vero che molti proprietari temono di ritrovarsi con inquilini insolventi e procedure di sfratto lunghe e costose. Ma la domanda che raramente viene posta è un’altra: perché cresce il rischio di insolvenza? Perché i conti delle famiglie non tornano più. Una famiglia composta da due genitori che lavorano e due figli in età scolare può disporre di circa 3.000 euro netti al mese. Tolta la casa, tolte le due automobili spesso indispensabili per vivere e lavorare nell’Alto Vicentino, tolta la spesa alimentare, la scuola, lo sport dei figli e le normali spese quotidiane, il margine residuo diventa minimo.
Basta una malattia, una riduzione dell’orario di lavoro, una riparazione dell’auto o una bolletta più alta del previsto e l’equilibrio salta. La morosità, molto spesso, non nasce dalla cattiva fede ma dall’insostenibilità. Questo però non assolve i proprietari dalle proprie responsabilità. Perché se è vero che il rischio di insolvenza aumenta, è altrettanto vero che molti canoni contribuiscono direttamente a creare quella fragilità economica che poi si teme. Il proprietario teme l’insolvenza dell’inquilino, ma spesso partecipa alla costruzione della condizione che rende quell’insolvenza più probabile.
Dai canoni ai posti letto
Se gli affitti diventano insostenibili per le famiglie, il mercato reagisce in un altro modo: comprimendo ulteriormente la qualità dell’abitare. Esiste infatti una forma di speculazione ancora più brutale, che le cronache dell’Alto Vicentino hanno recentemente portato alla luce. Non si limita ad aumentare gli affitti. Trasforma le abitazioni in dormitori.
A Thiene, un’operazione di Guardia di Finanza e Polizia Locale ha scoperto appartamenti nei quali cittadini stranieri venivano ospitati in condizioni incompatibili con una normale destinazione abitativa, pagando tra 120 e 200 euro al mese per un posto letto, con canoni riscossi in nero. Non si affitta più una casa. Si affitta un letto. E quando il rendimento di un immobile viene misurato in posti letto anziché in qualità dell’abitare, la funzione sociale della proprietà è stata completamente sostituita dalla ricerca della massima rendita possibile.
Il mito degli appartamenti sfitti
Poi c’è un altro argomento utilizzato per giustificare l’attuale situazione: gli immobili lasciati vuoti. Molti proprietari sostengono di preferire un appartamento chiuso a un inquilino che potrebbe non pagare. È una preoccupazione comprensibile. Ma c’è un aspetto che raramente viene evidenziato. Un appartamento lasciato inutilizzato per anni genera una perdita economica che spesso non sarà mai recuperata. Se un immobile potrebbe essere affittato a 800 euro al mese e resta vuoto per cinque anni, il proprietario rinuncia a quasi 50 mila euro di canoni.
Affittarlo successivamente a 1.000 euro invece che a 800 non risolve il problema. Per recuperare quanto perso servirebbero decenni.
Qualsiasi studente al primo anno di economia è in grado di dimostrarlo. Per questo la spiegazione non può essere economica. È una scelta. La scelta di lasciare una casa vuota in attesa di condizioni ritenute più vantaggiose. L’immobile non viene più considerato una casa da mettere a reddito. Diventa una riserva patrimoniale da utilizzare solo alle condizioni ritenute più vantaggiose. Anche quando ciò significa sottrarre abitazioni al mercato e contribuire alla crescita dei canoni.
La funzione sociale dimenticata
Qui emerge il vero fallimento della politica. Per decenni si è intervenuti sugli effetti senza affrontare le cause: bonus, contributi, agevolazioni temporanee. Mai una riforma strutturale. Mai un sistema che premiasse concretamente chi utilizza la proprietà in modo coerente con la sua funzione sociale.
Eppure la strada sarebbe chiara.
La Costituzione tutela la proprietà privata, ma lo fa attribuendole una funzione sociale. Per troppo tempo si è ritenuto che la proprietà coincidesse esclusivamente con il diritto di massimizzare il rendimento dell’immobile. Ma non è questo che dice l’articolo 42. Una casa che consente a una famiglia di vivere dignitosamente svolge una funzione sociale. Una casa lasciata inutilizzata per anni no. Un appartamento affittato a un canone compatibile con il reddito di chi lavora svolge una funzione sociale. Un tugurio nel quale vengono ammassate persone per moltiplicare gli incassi non svolge alcuna funzione sociale. Svolge soltanto una funzione speculativa.
La differenza non è soltanto giuridica. È etica, economica e sociale. Ed è esattamente quella differenza che la politica ha smesso di considerare.
Premiare chi affitta davvero
Più un canone è compatibile con il reddito reale dell’inquilino, maggiori dovrebbero essere i benefici riconosciuti al proprietario. Un affitto che assorbe il 20-25% del reddito familiare dovrebbe essere incentivato attraverso una cedolare secca ulteriormente ridotta rispetto a quella attuale. Allo stesso modo dovrebbe essere prevista una forte agevolazione IMU per gli immobili locati a canoni sostenibili e con contratti di lunga durata. Chi sceglie di rinunciare a una parte della rendita per contribuire a soddisfare un bisogno primario della collettività non dovrebbe essere trattato fiscalmente come chi massimizza il profitto. In cambio, lo Stato dovrebbe garantire ai proprietari strumenti efficaci contro la morosità, procedure rapide di rilascio degli immobili e adeguate forme di tutela.
Perché la funzione sociale della proprietà non può essere un obbligo imposto a senso unico. Deve essere un patto equilibrato tra interesse privato e interesse collettivo. Oggi, invece, si tutela la rendita ma non si premia adeguatamente la responsabilità sociale della proprietà.
La rendita contro il lavoro
Il punto è che non si può chiedere alla casa di essere contemporaneamente un diritto fondamentale per chi la cerca e uno strumento di rendita illimitata per chi la possiede. Una delle due cose deve cedere. Negli ultimi anni hanno ceduto i giovani che non riescono a uscire di casa, le coppie che rinviano la scelta di avere figli e le famiglie costrette a destinare quote sempre maggiori del proprio reddito all’abitazione. Non ha ceduto la rendita. Ed è questo il dato politico più inquietante. Perché una società in cui il lavoro non basta più a garantire una casa ha già rotto il proprio patto fondamentale.
Può chiamarla emergenza abitativa. Può chiamarla mercato. Può chiamarla libertà contrattuale. Ma quando un bisogno primario diventa rendita e la politica sceglie di non correggere lo squilibrio, il problema non è più immobiliare. È una resa. La resa dello Stato davanti alla rendita. La resa della politica davanti al mercato. La resa del lavoro davanti alla proprietà.
mds